こんにちは、ToMO（@tomo2011_08）です。
私はサラリーマンをしながら、サイドFIREを目指しています。
サイドFIREを目指す上で重要なことの1つとして、「投資」があります。
投資をして、今ある資産を拡大し、経済的自立を達成して、自分のやりたいことを仕事にしたいと思っています。
様々な投資の方法がありますが、その中の1つとして株式投資があり、株式投資を行う上で株式銘柄を分析することは非常に重要なことです。
日本株式投資をされる方の必需品といえるのが、以下の四季報になります。
お持ちでない方は、以下から購入して読まれることをお勧めします。
銘柄の事業内容は？、業績はどうか？、配当はいくらなのか？、現在の株価はいくらか？などを知って、投資するかしないかを決定したり、買い時・売り時を判断したりします。
私はこれまで20年以上様々な日本株銘柄に投資をしてきましたが、株式銘柄を分析した結果を残すことはしてきませんでした。
それではもったいないということで、今後の銘柄分析の結果をブログに残し、自身のためのみならず、ブログを見て頂いている方にとっても役に立てれば良いと考えています。
決算発表時やIRが出たタイミングで、最新の情報に更新しますので、読者登録やブックマークをして定期的にチェック頂くと非常に効果的です。
また、更新時にはX（Twitter）で発信しますので、私のXをフォロー頂くとさらにタイムリーな情報が受け取れ、効果的ですので、フォローをよろしくお願いします。
今回は、三菱グループの総合不動産企業で、賃貸は東京・丸の内を基盤とする三菱地所について調査をしました。
株式投資や就活のための企業研究をしておられる方におすすめの記事になります。
以下の情報は、2024年3月29日現在の情報になります。
目次
会社概要
（引用：三菱地所公式HP）
三菱地所は、三菱グループの総合不動産企業で、賃貸は東京・丸の内を基盤とする会社です。
東京証券取引所プライム市場の上場企業
日経平均株価およびTOPIX Large70、JPX日経400の構成銘柄の1つ
三菱地所グループは、丸の内を「日本のビジネス街にする」という信念のもと、それまでは何もなかった原野の開発に着手し、そこから130年以上の歳月をかけ、戦争や地震などの災害、高度成長期やバブルの崩壊といった、様々な時代、出来事を乗り越えながら、丸の内を世界に誇るビジネス街へと進化させてきました。
それはまさに、白地のキャンバスに絵を描くように新しいものを創り出していくという歴史でした。
その過程で東京駅の開発や皇居が整備されるなど、丸の内は日本の経済を牽引してきました。
そして現在、時代はこれまで以上に急速に変化しており、それに対応していくだけではなく、時代の先を読んだ新たな価値を創造していくことが求められています。
私はこれからのこの丸の内というエリアをビジネスの街というだけでなく、人と人が交流して様々な気づきや刺激がある場所、また、東京と地方をつなぐための地方の魅力の発信拠点、観光・文化・芸術等の多様な活動の場、そして、日本の魅力を世界に向けて発信することで、「圧倒的に魅力な空間」を築き、更に成長させていきたいと思っています。
「グローバル」を意識した事業展開もますます重要と認識しています。
分断の時代と言われますが、その中でもビジネス、学術研究、スポーツ、観光等、様々な目的で、国境を越えた人々の交流や異動に対するニーズは高まっていると感じられます。
三菱地所グループは、海外事業やグローバルで展開する投資マネジメント事業を成長させていますが、これらをさらに伸ばすとともに、国内でのまちづくりや事業においても、ハード面、ソフト面ともグローバルな価値観や需要を意識した取り組みを行っていきます。
また、時代に合わせて、社会の変化に対応していくことも三菱地所グループの重要な使命です。
ESGへの対応が強く求められる昨今の状況ですが、多様なステークホルダーの声を理解して、社会の要請に寄り添い、それを先取りしたまちづくりや事業展開を進めていくことがサステナビリティの推進、社会への貢献につながるものと考えています。
当社はこれまで、まちづくりを通じて働きやすい、生活のしやすい場所の提供を目指してきましたが、今後も変化し続ける社会に柔軟に対応し、来街者・生活者に寄り添った「共感できるまちづくり」を進めていきます。
基本使命は「私たちはまちづくりを通じて社会に貢献します」です。
（引用：三菱地所公式HP）
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沿革
▼クリックで詳細表示
1890年3月 - 三菱社、丸の内陸軍省用地並びに神田三崎町練兵場土地（353,000m2余）の払下げを受ける
1890年9月 - 丸ノ内建築所設置
1894年6月 - 丸の内最初の事務所建築である「第一号館」竣工
1923年2月 - 「丸ノ内ビル」竣工
1937年5月 - 当社設立：資本金1,500万円三菱合資会社より「丸ノ内ビル」並びに同敷地の所有権及び丸の内地区ほかの土地建物営業権を譲り受ける
1937年11月 - 三菱合資会社より同社建築課の業務一切を引き継ぐ
1945年4月 - 「八重洲ビル」（1928年3月竣工、1962年「丸ノ内八重洲ビル」と改称）並びに同敷地を三菱本社より現物出資を受け当社所有となる
1950年1月 - 丸ノ内、八重洲両ビルを除く丸の内地区ほか土地建物営業権を三菱本社に返還し、三菱本社は第二会社として陽和、関東両不動産会社を設立して解散
1952年11月 - 「新丸ノ内ビル」竣工
1953年4月 - 陽和、関東両不動産会社を合併
1953年5月 - 東京、大阪両証券取引所に株式を上場
1959年7月 - 丸ノ内総合改造計画策定
1960年2月 - 「丸ノ内駐車場」竣工
1962年12月 - 「北海道ビル」竣工
1969年5月 - 「赤坂パークハウス」分譲（マンション事業に進出）
1972年4月 - 三菱地所ニューヨーク社を設立
1972年6月 - 「泉パークタウン」第1期起工
1972年12月 - 三菱地所住宅販売株式会社を設立（2007年4月三菱地所リアルエステートサービス株式会社に商号変更）
1973年11月 - 札幌、仙台、名古屋、大阪各支店新設
1975年5月 - 年2回決算から年1回決算に変更
1978年10月 - 「新青山ビル」竣工
1981年10月 - 「日比谷国際ビル」竣工
1983年4月 - 「名古屋第一ホテル」開業（2001年4月「ロイヤルパークイン名古屋」に改称）
1983年11月 - メックユーエスエイ社設立
1986年3月 - メックユーケー社設立
1986年7月 - 初の連結決算を発表
1986年10月 - 横浜事業所を新設（2000年4月に横浜支店に改組）
1988年1月 - 横浜・みなとみらい21・25街区開発構想発表
1989年4月 - 福岡でイムズ（天神MMビル）営業開始
1989年6月 - 東京・箱崎で「ロイヤルパークホテル」営業開始
1989年7月 - 「広島パークビル」竣工
広島支店（2000年4月中国支店に改称）、九州支店を新設
1990年2月 - ロンドン・シティ「パタノスタースクエア計画」への参加を発表
1990年4月 - ロックフェラーグループ社に資本参加
1990年9月 - 「緑苑台ニュータウン」着工
1993年7月 - 「赤坂パークビル」竣工
「横浜ランドマークタワー」竣工
1993年9月 - 「横浜ロイヤルパークホテル」開業
1995年11月 - 「丸ノ内ビル」建替え発表
1996年1月 - 「大阪アメニティパーク（OAP）」竣工
1996年11月 - 本店を「東京ビル」に移転
1999年4月 - 「丸の内ビル」着工
2000年4月 - 構造改革の実施（関係会社一体の事業本部制導入等）
子会社株式会社アクアシティ（2007年7月三菱地所リテールマネジメント株式会社に商号変更）が経営する複合商業ビル「アクアシティお台場」を開業
2000年11月 - ホテル統括会社株式会社ロイヤルパークホテルズアンドリゾーツ設立
2001年6月 - 設計監理事業本部を分社した株式会社三菱地所設計営業開始
2001年9月 - 三菱地所投資顧問株式会社設立
2002年3月 - 土地再評価法等による固定資産評価替え実施
2002年9月 - 「丸の内ビル」オープン（8月竣工）
2003年2月 - 「三菱信託銀行本店ビル」竣工（2005年10月「三菱UFJ信託銀行本店ビル」と改称）
2003年3月 - 本店を「大手町ビル」に移転
2003年4月 - 職制改正の実施（執行役員制度の導入及び資産開発事業本部の新設等）
2003年5月 - ロンドンにおいて「パタノスタースクエア」竣工
2003年7月 - 「ロイヤルパーク汐留タワー」開業
2004年9月 - 「丸の内オアゾ（OAZO）」オープン（8月竣工）
2004年12月 - 藤和不動産株式会社への資本参加
2005年3月 - 「新丸の内ビル」着工
2005年11月 - 「東京ビル」オープン（10月竣工）
2007年4月 - 機構改革の実施（事業本部制の廃止、担当役員制の導入等）
「新丸の内ビル」オープン
2007年9月 - 「ザ・ペニンシュラ東京」オープン（5月竣工）
2008年3月 - 株式会社サンシャインシティを連結子会社化
2008年4月 - 機構改革の実施（事業グループの導入等）
2008年10月 - 三菱地所アジア社開設
2009年3月 - チェルシージャパン株式会社を連結子会社化
2009年4月 - 藤和不動産株式会社を完全子会社化
「丸の内パークビル」・「三菱一号館」竣工
2009年9月 - 「Marunouchi NRICK SQUARE（丸の内美リックスクエア）」オープン
2010年3月 - 大阪駅北地区先行開発区域プロジェクト新築工事着工
2010年4月 - 「三菱一号館美術館」オープン
2011年1月 - 三菱地所レジデンス株式会社発足（会社分割の手法により、当社、三菱地所リアルエステートサービス株式会社及び藤和不動産株式会社の住宅分譲事業を統合）
2011年4月 - 上海駐在員事務所開設
2012年1月 - 「丸の内永楽ビル」竣工
2012年10月 - 「大手町フィナンシャルシティ」竣工
2013年4月 - 「グランフロント大阪」オープン
「MARK IS 静岡」オープン
2013年6月 - 「MARK IS みなとみらい」オープン
2014年4月 - 三菱地所ビルマネジメントと三菱地所プロパティマネジメントを統合
2014年12月 - シンガポール「CapitaGreen」竣工
2015年1月 - TA Realtyを買収
2015年10月 - 「大名古屋ビルヂング」竣工
2015年11月 - 「大手町タワー」・「JXビル」竣工
2016年4月 - 「大手町フィナンシャルシティ グランキューブ」竣工
2016年6月 - 指名委員会等設置会社へ移行
2017年1月 - 「大手町パークビル」竣工
2017年4月 - 台湾駐在員事務所開設
2018年1月 - 大手町パークビルへ本社移転
2018年10月 - 「丸の内二重橋ビル」竣工
2019年1月 - 三菱地所インドネシア、三菱地所ベトナムを設立
2020年9月 - 「みずほ丸の内タワー・銀行会館・丸の内テラス」竣工
2021年4月 - 三菱地所プロパティマネジメント株式会社と三菱地所リテールマネジメント株式会社が合併
2021年6月 - TOKYO TORCH「常盤橋タワー」竣工
事業内容
三菱地所は、以下の10の事業からなります。
三菱地所グループは、丸の内エリアを中心としたまちづくりで蓄積してきた、独自の知見・ノウハウを活用し、様々な領域へと事業を拡大してきました。
そうした事業で新たに獲得した知見やノウハウをあらためて丸の内のまちづくりにも還元させることで、相乗効果でさまざまな価値を生み出すサイクルを構築しています。
【連結事業】コマーシャル不動産 56%、住宅 25%、海外 13%、投資マネ 2%、設計監理・不動産サービス 4%、他 0%
【海外】14%
オフィス事業
丸の内エリア中心に、全国の主要ビジネスエリアで最先端の機能性を備えたオフィスビルを開発し、運営管理を行う当社の主力事業です。
開発・運営を通して、エリア全体の魅力を高める街づくりを推進しています。
（引用：三菱地所公式HP）
商業施設事業
長年にわたる丸の内エリア開発で得たまつづくりへの知見とノウハウをベースに、全国各地でそれぞれの立地特性に合った様々なタイプの商業施設を展開。
施設企画、開発、テナントシーリング、開業後の運営にいたるまで、当社グループが継続的にかかわりながら事業を進めています。
（引用：三菱地所公式HP）
物流施設事業
物を動かすことは、未来までも動かすこと。
そんな想いのもとに、三菱地所では持続可能で豊かな社会の実現に向けた、価値ある物流施設の開発を推進。
用地の取得・開発から、運営管理、保有およびアセットマネジメントまで、物流施設に関わるすべての機能を包括する事業プラットフォームを構築しています。
（引用：三菱地所公式HP）
ホテル事業
多様な宿泊ニーズに応えるべく、三菱地所グループの基幹ホテルチェーン「ロイヤルパークホテルズ」を運営する三菱地所ホテルズ＆リゾーツをはじめ、国内外のホテルオペレーターと連携し、ホテルマーケットの動向や立地特性に応じて幅広いカテゴリーのホテル開発・運営に取り組んでいます。
（引用：三菱地所公式HP）
空港事業
都市と地方、街とまち、人と人を結び、出会いと発展の契機となる場所、空港。
当社グループでは、空港所在地の特性を活かしながら、地域と一体となって交流人口を増やし、地域の発展に貢献することを目的に、国内10空港の運営に携わっています。
（引用：三菱地所公式HP）
住宅事業
分譲住宅事業において約50年に及ぶ実績を持ち、国内外における新規開発だけでなく再開発事業や建替事業も手がけるほか、販売、売買・賃貸仲介、監理など住宅に関わるあらゆるニーズに対応するバリューチェーンを構築しています。
（引用：三菱地所公式HP）
海外事業
当社グループでは、1970年代から海外事業に取り組み、主に米国・英国で賃貸事業・開発事業を手掛けてきました。
近年は培ってきた実績とネットワークを活用し、欧州大陸、アジア・オセアニアへと拡大し、それぞれの国・地域に根ざした拠点を設け、多様な不動産事業をグローバルに展開しています。
投資マネジメント事業
不動産での資産運用を求める世界各国の投資家に対して、長期安定的な運用ニーズに対応するREIT（不動産投資信託）から、機関投資家の特定運用ニーズに応える私募ファンドまで、豊富な不動産資産の運営実績で蓄積したノウハウをもとに、日本・米国・欧州・アジアの4拠点の連携による幅広いサービスをグローバルに提供しています。
（引用：三菱地所公式HP）
設計監理事業
三菱地所設計（2001年に三菱地所の設計監理事業部門が分社）は、建築・土木の設計・監理をはじめ、リノベーション業務、都市・地域開発関連業務、各種コンサルティング業務等を幅広く行う組織設計事務所です。
（引用：三菱地所公式HP）
不動産サービス事業
不動産の仲介に留まらず、マンションやオフィスブルの賃貸経営サポート、コンサルティングなど、ワンストップで不動産に関する課題を解決します。
（引用：三菱地所公式HP）
時価総額
三菱地所の時価総額は3.6874兆円です。（2024年3月29日現在）
社員の状況
従業員数：連結 10,655名（臨時6,975名）
単体 1,091名（臨時179名）
平均勤続年数：14.00年
平均年齢：40.17歳
平均年収：1246万円
業績
2023年5月11日に発表された2023年3月期の決算短信は以下です。
連結営業収益は2.1%増で、経常利益は7.1%増の2,718億1,900万円となっています。
売上高営業利益率は前年の20.67%から21.53%と横ばいでした。
（引用：三菱地所公式HP）
2024年3月期の連結業績予想は増収減益になります。
次に、2024年2月9日に発表された2024年3月期の3Q決算の結果です。
連結営業収益は2.2%増、経常利益は32.6%減の1,232億8,400万円となっています。
売上高営業利益率は、前年同期の22.07%から15.85%と悪化しました。
第3四半期時点の経常利益の進捗率は53.14%でした。
同時に、通期連結業績予想の修正（営業利益の上方修正）が発表されています。
計画に対して業績の進捗は遅れており、どこかで下方修正があるかもしれません。
適時開示情報
2024年2月9日 2024年3月期 第3四半期決算短信
2023年5月11日 2023年3月期決算短信
株主還元について
過去10年間の配当利回りと配当性向は以下です。
近年2.0%前後の配当を出しています。
2014年3月 0.49% 25.9%
2015年3月 0.50% 26.5%
2016年3月 0.77% 26.6%
2017年3月 0.99% 27.0%
2018年3月 1.45% 30.0%
2019年3月 1.50% 30.9%
2020年3月 2.07% 30.4%
2021年3月 1.60% 30.6%
2022年3月 1.98% 30.9%
2023年3月 2.41% 30.3%
2024年3月 1.44%
（引用：三菱地所公式HP）
株主優待はありません。
配当権利付き最終日・権利落ち日
配当は、権利付き最終日までに買付をする必要があります。
権利落ち日以降は売却しても、配当の権利は確定できます。
三菱地所は、3月と9月が配当月になります。
権利付き最終日は、2024/3/27(水)、2024/9/26(木)です。
権利落ち日は、2024/3/28(木)、2024/9/27(金)です。
株価推移
10年チャートで見ると、2023年春まで下落傾向が続いていましたが、それ以降に急上昇しています。
過去10年チャート
6か月チャートで見ると、上昇傾向が続いています、特に2月以降に急上昇しています。
過去6か月チャート
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株価指標
PER（株価収益率＝株価が純利益に対して何倍か） 21.33倍 （予 21.24倍）
PBR（株価純資産倍率＝株価が1株当たりの純資産の何倍か） 1.56倍
PERの目安は15倍、PBRは1倍なので、株価は割高といえます。
EPS（1株当たりの純利益） 129.24 （予 131.10）
BPS（1株当たりの純資産） 1,788.80
（引用：三菱地所公式HP）
ROA（純資産利益率） 2.41% （予 2.20%）
（引用：三菱地所公式HP）
ROEの目安は10%、ROAは5%なので、経営効率は優良といえます。
自己資本比率 30.0%
自己資本比率の目安は30%なので、安全性は良いといえます。
比較される銘柄
まとめ
売上・利益はゆるやかな拡大傾向が続いています。
2024年3月期は増収減益予想ですが、3Q決算を見るところ業績の進捗率は悪く、どこかで下方修正があるかもしれません。
一方、株価は2023年春以降上昇傾向が続いています。
株価は急上昇していますが、直近の業績は良くなく、長期投資するのは避けた方が良い
でしょう。
大型の銘柄で、値動きは小さそうなので、短期投資向けではありません。
ということで、私の投資判断としては以下です。
あくまでも私の私見ですので、投資の判断は自己責任でお願いします。
直近業績：△
安全性：〇
成長・将来性：〇
収益性：◎
規模：◎
割安度：✖
値動き：△
高配当投資：△
長期投資（値上がり益）：〇
短期投資：✖
今回も最後まで読んで頂き、ありがとうございました。
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