こんにちは、ToMO（@tomo2011_08）です。
私はサラリーマンをしながら、サイドFIREを目指しています。
サイドFIREを目指す上で重要なことの1つとして、「投資」があります。
投資をして、今ある資産を拡大し、経済的自立を達成して、自分のやりたいことを仕事にしたいと思っています。
様々な投資の方法がありますが、その中の1つとして株式投資があり、株式投資を行う上で株式銘柄を分析することは非常に重要なことです。
日本株式投資をされる方の必需品といえるのが、以下の四季報になります。
お持ちでない方は、以下から購入して読まれることをお勧めします。
銘柄の事業内容は？、業績はどうか？、配当はいくらなのか？、現在の株価はいくらか？などを知って、投資するかしないかを決定したり、買い時・売り時を判断したりします。
私はこれまで20年以上様々な日本株銘柄に投資をしてきましたが、株式銘柄を分析した結果を残すことはしてきませんでした。
それではもったいないということで、今後の銘柄分析の結果をブログに残し、自身のためのみならず、ブログを見て頂いている方にとっても役に立てれば良いと考えています。
決算発表時やIRが出たタイミングで、最新の情報に更新しますので、読者登録やブックマークをして定期的にチェック頂くと非常に効果的です。
また、更新時にはX（Twitter）で発信しますので、私のXをフォロー頂くとさらにタイムリーな情報が受け取れ、効果的ですので、フォローをよろしくお願いします。
今回は、総合不動産でビル賃貸が主力、マンション分譲、非保有不動産事業を拡大する三井不動産について調査をしました。
株式投資や就活のための企業研究をしておられる方におすすめの記事になります。
以下の情報は、2024年4月13日現在の情報になります。
目次
会社概要
（引用：三井不動産公式HP）
三井不動産は、総合不動産でビル賃貸が主力、マンション分譲、非保有不動産事業を拡大する会社です。
東京証券取引所プライム市場の上場企業
2022年は、三井グループの祖、三井高利（たかとし）が生まれて400年の節目の年でした。
そして2023年は、三井高利が伊勢松阪から江戸に移り、日本橋に呉服店を開いて350年になります。
三井高利は、1673年江戸・日本橋に呉服店「三井越後屋」を創業し「現金安売り掛け値なし」という画期的な商法で飛躍的な発展を遂げました。
こうした「顧客志向」を「進取の気性」を発揮して江戸の世で最初に実践したのが三井高利であり、これが三井不動産のDNAとして受け継がれてきました。
そして、DNAを象徴的に結晶化したものが「＆マークの理念」という経営ビジョンです。
対立する概念を「or」でどちらか選ぶのではなく、多様性を受け入れ、相反する価値観であっても、その相克を乗り越え「＆」で共生させ、持続可能な社会を実現していくことを経営の理念に据えています。
この経営ビジョンは、サステナビリティやESGなどが世間で言われる遥か以前の1991年、当社創立50周年に制定しました。
例えば、かつて不動産開発は自然破壊と捉えられていましたが、だからこそ、当社グループは、「＆マークの理念」をもって、地球環境や地域との共生を大事にしてきました。
東京・日本橋の開発コンセプト「残しながら、蘇らせながら、創っていく」はその象徴と言えるでしょう。
GROUP DNAは「共生・共存・共創により新たな価値を創出する、そのための挑戦を続ける。」、
GROUP MISSIONは「自然とともに、未来をともに
創造とともに、輝きをともに
人々とともに、感動をともに」です。
（引用：三井不動産公式HP）
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関連セクター
沿革
▼クリックで詳細表示
1914年 - 三井合名会社、不動産課を設立
1929年 - 「三井本館」竣工（東京都）
1941年 - 「三井不動産株式会社」設立
1949年 - 株式上場
1956年 - 清算中の「三井本社」を吸収合併
1957年 - 京葉臨海地区の埋立事業開始
1960年 - 東京ディズニーランドのオープンを支援
1961年 - 住宅地・別荘地の開発・販売事業に進出
1968年 - 「霞が関ビルディング」竣工（東京都）
1969年 - 戸建住宅の建設・販売事業に進出
「三井不動産販売（株）（現 三井不動産リアルティ（株））」設立
1971年 - 「三田綱町パークマンション」竣工（東京都）
1973年 - 「米国三井不動産」設立
1974年 - 「三井ホーム（株）」設立
1980年 - 共同事業システム「Let's」を開始
1981年 - 「三井ショッピングパーク ららぽーとTOKYO-BAY」開業（千葉県）
1986年 - 「1251アメリカ街」取得（ニューヨーク）
1993年 - 「大川端リバーシティ21西ブロック」全体竣工（東京都）
1994年 - 「湘南国際村」開村（神奈川県）
1995年 - 「三井アウトレットパーク 大阪鶴見」開業（大阪府）
1998年 - 「三井本館」重要文化財指定
1999年 - 「ゲートシティ大崎」竣工（東京都）
「三井アウトレットパーク マリンピア神戸」開業（兵庫県）
2000年 - オフィスビルファンド運用開始
2001年 - 「日本ビルファンド投資法人」設立
2003年 - 「青山パークタワー」竣工（東京都）
2004年 - 「日本橋一丁目三井ビルディング（COREDO 日本橋）」竣工（東京都）
2005年 - 「日本橋三井タワー」竣工（東京都）
「三井ガーデンホテル銀座プレミア」開業（東京都）
「三井不動産レジデンシャル（株）」設立
2006年 - 「三井ショッピングパーク アーバンドック ららぽーと豊洲」開業（東京都）
「三井ショッピングパーク ラゾーナ川崎プラザ」開業（神奈川県）
2007年 - 「東京ミッドタウン」開業（東京都）
「グラントウキョウノースタワー」竣工（東京都）
2008年 - 「赤坂Bizタワー（赤坂サカス内）」竣工（東京都）
「三井アウトレットパーク 仙台港」開業（宮城県）
2010年 - 「室町東三井ビルディング（COREDO室町1）」竣工（東京都）
2012年 - 「ダイバーシティ東京 プラザ」開業（東京都）
「横浜三井ビルディング」竣工（神奈川県）
2014年 - 柏の葉スマートシティ「ゲートスクエア」開業（千葉県）
「室町古河三井ビルディング（COREDO室町2）」竣工（東京都）
「室町ちばぎん三井ビルディング（COREDO室町3）」竣工（東京都）
「福徳神社」新社殿竣工（東京都）
2015年 - 「三井アウトレットパーク クアラルンプール国際空港 セパン」開業（クアラルンプール）
「三井ショッピングパーク ららぽーとEXPOCITY」開業（大阪府）
2016年 - 「福徳の森」完成（東京都）
「三井アウトレットパーク 台湾林口」開業（台湾）
2017年 - 「ワークスタイリング」誕生
「Mitsui Shopping Park ＆mall（アンドモール）」オープン
2018年 - 「東京ミッドタウン日比谷」竣工（東京都）
「55ハドソンヤード」竣工（ニューヨーク）
三井不動産グループ長期経営方針「VISION2025」策定
「日本橋高島屋三井ビルディング」竣工（東京都）
「三井ガーデンホテル日本橋プレミア」開業（東京都）
「テレビジョンセンター再開発計画（第一期）」竣工（ロンドン）
「三井アウトレットパーク 台中港」開業（台湾）
2019年 - 「日本橋室町三井タワー（COREDO室町テラス）」竣工（東京都）
「MFLP船橋Ⅱ」「MFLP船橋・＆GATE」竣工（千葉県）
ホテル「ハレプナ ワイキキ」開業（ハワイ）
2020年 - 「RAYARD MIYASHITA PARK」（東京都）、「TAYARD Hisaya-oodori Park」（愛知県）開業
「HOTEL THE MITSUI KYOTO」開業（京都府）
「MFLP ICT LABO 2.0」開設（千葉県）
「Otemachi One」竣工（東京都）
「豊洲ベイサイドクロスタワー」竣工（東京都）
「三井ガーデンホテル福岡中州」開業（福岡県）
「文京ガーデン ゲートタワー」竣工（東京都）
「三井不動産総合技術アカデミー」開校（千葉県）
「MGH Mitsui Garden Hotel 台北忠孝」開業（台湾）
「三井ショッピングパーク ららぽーと愛知東郷」開業（愛知県）
次世代型ライフスタイルホテル「sequence」3物件（MIYASHITA PARK・SUIDOBASHI・KYOTO GOJO）開業
2021年 - 「三井リンクラボ新木場1」竣工（東京都）
「MFLP船橋Ⅲ」「MFLP船橋・＆PARK」竣工（千葉県）
「三井ショッピングパーク ららぽーと上海金橋」開業（上海）
「MFLP所沢」竣工（埼玉県）
創立80周年
「MFLP大阪交野」竣工（大阪府）
ホテル「ハレクラニ」リニューアルオープン（ハワイ）
「パークウェルステイト鴨川」開業（千葉県）
「MIKKE!」本格始動
脱炭素社会の実現に向けたグループ行動計画策定
ダイバーシティ＆インクルージョン推進宣言および取り組み方針を策定
「三井ショッピングパーク ららぽーとステーション上海蓮花路」開業（上海）
2022年 - 「NEMU フォレストヴィラ」開業（三重県）
「三井ショッピングパーク ららぽーと福岡」開業（福岡県）
「オークウッドホテル＆アパートメンツ麻布」開業（東京都）
「三井ショッピングパーク ららぽーとブキッ・ビンタン シティセンター」開業（マレーシア）
「三井リンクラボ柏の葉1」竣工（千葉県）
「三井アウトレットパーク 台南」開業（台湾）
「MFLP市川塩浜Ⅱ」竣工（千葉県）
「三井ガーデンホテル柏の葉パークサイド」開業（千葉県）
「50ハドソンヤード」竣工（ニューヨーク）
事業内容
三井不動産は、4つの事業からなります。
三井不動産グループでは、主な事業活動として「賃貸事業」「分譲事業」「マネジメント事業」「施設営業事業」に取り組んでおり、これらの形態に合わせ、2023年より「賃貸」「分譲」「マネジメント」「施設営業」「その他」の5つの会計セグメントを採用しています。
まお、個別のプロジェクトごとに発生する収益や利益は、これらのセグメントごとに分解され、単一もしくは複数のセグメントに計上されます。
【連結事業】 賃貸 33%、分譲 28%、マネジメント 20%、他 19%
【海外】13%
オフィス
リモートワークが浸透する一方で、フェイストゥフェイスによるコミュニケーションの重要性も見直されるなか、当社グループは、多様な働く場所・時間、働き方のニーズに合わせて、さまざまなアセット、ソフトサービスを組み合わせ、生産性向上に向けた新たな価値を提供しています。
（引用：三井不動産公式HP）
商業施設
（引用：三井不動産公式HP）
物流施設（ロジスティクス）
（引用：三井不動産公式HP）
住宅（すまいとくらし）
（引用：三井不動産公式HP）
ホテル・リゾート
（引用：三井不動産公式HP）
東京ドーム
（引用：三井不動産公式HP）
時価総額
三井不動産の時価総額は4.7078兆円です。（2024年4月13日現在）
社員の状況
従業員数：連結 24,706名（臨時13,962名）
単体 1,973名（臨時2名）
平均勤続年数：10.60年
平均年齢：40.20歳
平均年収：1269万円
業績
2023年5月10日に発表された2023年3月期の決算短信は以下です。
連結売上高は8.0%増で、経常利益は18.0%増の2,653億5,800万円となっています。
売上高営業利益率は前年の11.66%から13.46%と改善しました。
（引用：三井不動産公式HP）
2024年3月期の連結業績予想は増収減益になります。
次に、2024年2月9日に発表された2024年3月期の3Q決算の結果です。
連結売上高は4.5%増、経常利益は7.3%増の1,997億5,900万円となっています。
売上高営業利益率は前年同期の13.12%から14.44%と改善しました。
第3四半期時点の経常利益の進捗率は75.38%となりました。
同時に、通期業績予想の修正（各種利益の上方修正）が発表されています。
各種利益の上方修正が出るほど、収益性は改善しています。
適時開示情報
2024年5月10日 2024年3月期決算発表予定
2024年3月1日 株式分割および株式分割に伴う定款の一部変更ならびに株主優待制度の新設に関するお知らせ 1:3
2024年2月9日 2024年3月期 第3四半期決算短信
2023年5月10日 2023年3月期決算短信
株主還元について
過去の配当利回りと配当性向は以下です。
近年2.0%前後の配当を出しています。
2014年3月 0.70% 25.1%
2015年3月 0.71% 24.1%
2016年3月 1.07% 25.2%
2017年3月 1.43% 25.5%
2018年3月 1.55% 25.4%
2019年3月 1.58% 25.7%
2020年3月 2.35% 23.4%
2021年3月 1.75% 32.7%
2022年3月 2.10% 29.8%
2023年3月 2.50% 29.8%
2024年4月 1.63%
（引用：三井不動産公式HP）
株主優待は、以下の贈呈です。
権利確定月は3月末日です。
＜2025年3月末＞
三井ショッピングパークポイント
継続保有期間 半年以上
100株以上 100株ごとに1,000ポイント
1,200株超 12,000ポイント
＜2026年3月末以降＞
三井ショッピングパークポイント
継続保有期間 1年以上
100株以上 100株ごとに1,000ポイント
1,200株超 12,000ポイント
上記に加えて
3回連続で通常進呈ポイント受領要件を満たした株主様
100株ごとに1,000ポイント（上限12,000ポイント）
5回連続
で通常進呈ポイント受領要件を満たした株主様
100株ごとに2,000ポイント（上限24,000ポイント）
配当権利付き最終日・権利落ち日
配当は、権利付き最終日までに買付をする必要があります。
権利落ち日以降は売却しても、配当の権利は確定できます。
三井不動産は、3月、9月が配当月になります。
権利付き最終日は、2024/3/27(水)、2024/9/26(木)です。
権利落ち日は、2024/3/28(木)、2024/9/27(金)です。
株価推移
10年チャートで見ると、2022年までは横ばいが続いていましたが、それ以降は急上昇しています。
過去10年チャート
6か月チャートで見ると、上昇傾向が続いています。
過去6か月チャート
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株価指標
PER（株価収益率＝株価が純利益に対して何倍か） 7.72倍 （予 6.91倍）
PBR（株価純資産倍率＝株価が1株当たりの純資産の何倍か） 0.50倍
PERの目安は15倍、PBRは1倍なので、株価は割安といえます。
EPS（1株当たりの純利益） 70.32 （予 236.99）
BPS（1株当たりの純資産） 3,301.46
（引用：三井不動産公式HP）
ROA（純資産利益率） 2.23% （予 2.28%）
（引用：三井不動産公式HP）
ROEの目安は10%、ROAは5%なので、経営効率は非常に優良といえます。
自己資本比率 31.7%
自己資本比率の目安は30%なので、安全性は良いといえます。
比較される銘柄
まとめ
売上・利益は年々伸びており、成長企業といえます。
2024年3月期は増収減益予想です。
一方、株価は2023年以降上昇が続いています。
配当もそこそこあり、業績は伸びており、株価は割安レベルなので、素直に長期投資するのが最良です。
大型の銘柄ですが、値動きはそこそこありそうなので、短期投資でキャピタルゲインを狙うのもありです。
ということで、私の投資判断としては以下です。
あくまでも私の私見ですので、投資の判断は自己責任でお願いします。
直近業績：〇
安全性：〇
成長・将来性：〇
収益性：◎
規模：◎
割安度：◎
値動き：〇
高配当投資：△
長期投資（値上がり益）：◎
短期投資：〇
今回も最後まで読んで頂き、ありがとうございました。
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