こんにちは、ToMO（@tomo2011_08）です。
私はサラリーマンをしながら、サイドFIREを目指しています。
サイドFIREを目指す上で重要なことの1つとして、「投資」があります。
投資をして、今ある資産を拡大し、経済的自立を達成して、自分のやりたいことを仕事にしたいと思っています。
様々な投資の方法がありますが、その中の1つとして株式投資があり、株式投資を行う上で株式銘柄を分析することは非常に重要なことです。
日本株式投資をされる方の必需品といえるのが、以下の四季報になります。
お持ちでない方は、以下から購入して読まれることをお勧めします。
銘柄の事業内容は？、業績はどうか？、配当はいくらなのか？、現在の株価はいくらか？などを知って、投資するかしないかを決定したり、買い時・売り時を判断したりします。
私はこれまで20年以上様々な日本株銘柄に投資をしてきましたが、株式銘柄を分析した結果を残すことはしてきませんでした。
それではもったいないということで、今後の銘柄分析の結果をブログに残し、自身のためのみならず、ブログを見て頂いている方にとっても役に立てれば良いと考えています。
決算発表時やIRが出たタイミングで、最新の情報に更新しますので、読者登録やブックマークをして定期的にチェック頂くと非常に効果的です。
また、更新時にはX（Twitter）で発信しますので、私のXをフォロー頂くとさらにタイムリーな情報が受け取れ、効果的ですので、フォローをよろしくお願いします。
今回は、首都圏のオフィスビルや賃貸住宅の不動産再生を柱とし、ファンド運用、不動産開発、ホテルも展開するトーセイについて調査をしました。
株式投資や就活のための企業研究をしておられる方におすすめの記事になります。
以下の情報は、2024年4月5日現在の情報になります。
目次
会社概要
（引用：トーセイ公式HP）
トーセイは、首都圏のオフィスビルや賃貸住宅の不動産再生を柱とし、ファンド運用、不動産開発、ホテルも展開する会社です。
東京証券取引所プライム市場の上場企業
”あらゆる不動産シーンにおいて、新たな価値と感動を創造する”という企業理念のもと、10年後、20年後を見据えた不動産の開発、中古不動産の再生を行うことで社会に貢献しグループの持続的な成長と企業価値向上を目指しています。
存在理念は「私たちは、グローバルな発想を持つ心豊かなプロフェッショナル集団として あらゆる不動産シーンにおいて新たな価値と感動を創造する。」です。
（引用：トーセイ公式HP）
スマホで参加！無料の資産運用セミナーで投資を学ぼう【マネきゃん／Money Camp】 
関連セクター
沿革
▼クリックで詳細表示
1950年 - ユーカリ興業（株）設立
1983年 - 東誠ビルディング（株）に社名変更
1994年 - 「THE パームス」シリーズの分譲マンション販売（マンション事業）を開始
1996年 - 東誠不動産（株）に社名変更
不動産流動化事業を開始
1999年 - 「THE パームスコート」シリーズの戸建分譲住宅事業を開始
2002年 - 当社組成による不動産投資ファンドの第1号として、私募ファンドを立ち上げ（不動産証券化事業を開始）
2005年 - 有価証券に係る投資顧問業者登録
企業再生、事業再生を目的としたトーセイ・リバイバル・インベストメント（株）（現 トーセイ・ロジ・マネジメント（株））設立
東誠コミュニティ（株）（現 トーセイ・コミュニティ（株））を連結子会社化
信託受益権販売業者登録
トーセイ・リート・アドバイザーズ（株）（現 トーセイ・アセット・アドバイザーズ（株））設立
2006年 - トーセイ（株）に社名変更
東京証券取引所市場第二部に株式を上場
2007年 - 金融商品取引法施工に伴い、「投資助言・代理業」及び「第二種金融商品取引業」みなし登録
2009年 - マンション再生分譲「Restyling事業」を開始
2011年 - 東京証券取引所市場第一部に株式を上場
2014年 - トーセイ・アセット・アドバイザーズ（株）が資産の運用を受託するトーセイ・リート投資法人が東京証券取引所に上場
2015年 - （株）アーバンホームをM&Aによりグループ化
2016年 - トーセイ・ホテル・マネジメント（株）を設立
2017年 - 「TOSEI HOTEL COCONE神田」開業
2018年 - トーセイ・ホテル・サービス（株）を設立
「TOSEI HOTEL COCONE上野」開業
2020年 - 「TOSEL HOTEL & SEMINAR幕張」開業
「TOSEI HOTEL COCONE浅草蔵前」開業
2021年 - 「TOSEI HOTEL COCONE 浅草」開業
プリンセスグループをＭ&Ａによりグループ化
「TOSEI HOTEL COCONE鎌倉」開業
2022年 - 東京証券取引所の市場区分の見直しにより、プライム市場へ移行
事業内容
トーセイは、以下の6つの事業からなります。
不動産再生、開発、賃貸、ファンド・コンサルティング、ホテル、管理の6事業を保有し、安定性の高いポートフォリオ経営を推進しています。
再生・開発事業は不動産売買による高い収益が期待できる一方で、賃貸、ファンド・コンサルティング、ホテル、管理事業からは安定的な収益を得られることにより、6つの事業を相互に補完し合いながら、市況の変化に柔軟に対応できる事業基盤を構築しています。
また、複数の事業で得たノウハウを融合することで成果を上げるプロジェクトも多く、ポートフォリオ経営は他社にないトーセイ独自の強みを発揮しています。
【連結事業】不動産流動化 53%、不動産開発 19%、不動産賃貸 9%、不動産ファンド 8%、不動産管理 9%、ホテル 3%
不動産再生事業
資産価値の劣化した不動産を取得し、エリアの特性やテナントニーズを取り込んだ「バリューアッププラン」の中から、デザイン性・利便性やセキュリティの向上、環境配慮仕様などを施した「再生不動産」を様々な投資家のみなさまに販売しる事業です。
また、M&Aを通じた不動産取得なども行っています。
（引用：トーセイ公式HP）
不動産開発事業
取得した土地の特性を検証し、オフィス、商業施設、マンション、戸建、ホテル、物流施設などの多彩な商品ラインナップの中から、その土地の価値最大化につながる開発・新築を行い、販売する事業です。
社内に一級建築士事務所を有して「モノづくり」と「品質」にこだわり、環境や社会に配慮した不動産の開発を推進しています。
（引用：トーセイ公式HP）
不動産賃貸事業
東京圏において、トーセイグループが所有するオフィス、マンション、商業施設などを賃貸し、安定的な収入を確保する事業です。
独自のノウハウを駆使した総合的なオペレーションを通じて、物件価値の維持・工場を実践しています。
（引用：トーセイ公式HP）
不動産ファンド・コンサルティング事業
トーセイ・アセット・アドバイザーズ（株）による、不動産ファンドのアセットマネジメント業務を行う事業で、トーセイ・リート投資法人の資産運用も受託しています。
投資家ニーズに合う不動産の売買、賃貸稼働率の向上などを行う、近年成長が著しい事業です。
不動産投資市場の需要変化を早期に捉え、ファンド事業におけるネットワークを不動産再生、開発における売買事業にも活かすなど、事業シナジーにも貢献します。
（引用：トーセイ公式HP）
ホテル事業
首都圏を中心としたホテルブランド「TOSEI HOTEL COCONE」の開発や、中古オフィスビルのホテルコンバージョンを積極的に展開しています。
ホテル開発ならびに再生については、再生事業、開発事業と連携しエリアやニーズに合わせた最適なホテルプランを企画しています。
ホテルの企画・運営は、トーセイ・ホテル・マネジメント（株）、トーセイ・ホテル・サービス（株）が行っています。
（引用：トーセイ公式HP）
不動産管理事業
トーセイ・コミュニティ（株）による、建物管理、警備、改修工事の請負、テナント管理、リーシングなど、総合的なプロパティマネジメントを行う事業です。
トーセイグループが保有する資産ならびに外部のオーナー様が保有する資産のプロパティマネジメントを受託し、キャッシュフロー最大化と資産価値向上に資するサービスを提供しています。
（引用：トーセイ公式HP）
時価総額
トーセイの時価総額は1,173.77億円です。（2024年4月5日現在）
社員の状況
従業員数：連結 727名（臨時216名）
単体 268名
平均勤続年数：5.60年
平均年齢：36.60歳
平均年収：847万円
業績
2024年1月12日に発表された2023年11月期の決算短信は以下です。
連結売上高は12.0%増で、親会社の所有者に帰属する当期利益は22.1%増の105億700万円となっています。
売上高営業利益率は前年の19.05%から20.46%と改善しました。
（引用：トーセイ公式HP）
2024年11月期の連結業績予想は増収増益になります。
次に、2024年4月5日に発表された2024年11月期の1Q決算の結果です。
連結売上高は12.3%増、親会社の所有者に帰属する四半期利益は45.7%増の64億3,500万円となっています。
売上高営業利益率は、前年同期の21.84%から27.49%と改善しました。
第1四半期時点の親会社の所有者に帰属する当期利益の進捗率は57.41%となりました。
計画以上のペースで業績は進捗しており、どこかで上方修正が出るかもしれません。
適時開示情報
2024年4月5日 2024年11月期 第1四半期決算短信
2024年1月12日 2023年11月期決算短信
▼クリックで詳細表示
2023年12月20日 2023年11月期 通期業績予想および配当予想の修正に関するお知らせ
2023年10月31日 2023年11月期 通期業績予想および配当予想の修正に関するお知らせ
2023年10月5日 2023年11月期 第3四半期決算短信
2023年1月12日 2022年11月期決算短信
株主還元について
過去10年間の配当利回りと配当性向は以下です。
近年3.5%前後の配当を出しています。
2013年11月 1.03% 18.6%
2014年11月 1.67% 20.2%
2015年11月 2.11% 18.7%
2016年11月 2.65% 19.1%
2017年11月 2.28% 19.6%
2018年11月 2.92% 21.2%
2019年11月 3.16% 23.8%
2020年11月 1.63% 25.0%
2021年11月 3.95% 26.7%
2022年11月 3.64% 28.1%
2023年11月 3.66% 30.0%
2024年4月 3.03%
（引用：トーセイ公式HP）
株主優待は、100株以上で以下を贈呈です。
権利確定月は11月末です。
①自社運営ホテル7棟で利用可能なホテル宿泊割引券（3000円分1枚）
②自社オリジナルQUOカード
継続保有期間 1年以上：1,000円分
2年以上：2,000円分
5年以上：3,000円分
配当権利付き最終日・権利落ち日
配当は、権利付き最終日までに買付をする必要があります。
権利落ち日以降は売却しても、配当の権利は確定できます。
トーセイは、(5月)と11月が配当月になります。
権利付き最終日は、2024/5/29(水)、2024/11/27(水)です。
権利落ち日は、2024/5/30(木)、2024/11/28(木)です。
株価推移
10年チャートで見ると、2021年までは横ばいでしたが、それ以降は上昇傾向で推移しています。
過去10年チャート
6か月チャートで見ると、9月までは上昇傾向し、それ以降は下落していましたが、12月から急上昇しています。
過去6か月チャート
保険・資産運用・住宅ローンなど幅広い金融商品の無料相談サービス【マネプロ】 
株価指標
PER（株価収益率＝株価が純利益に対して何倍か） 11.16倍 （予 10.46倍）
PBR（株価純資産倍率＝株価が1株当たりの純資産の何倍か） 1.43倍
PERの目安は15倍、RBRは1倍なので、株価は割安といえます。
EPS（1株当たりの純利益） 219.74 （予 231.70）
BPS（1株当たりの純資産） 1,695.98
ROE（自己資本利益率） 12.81% （予 13.66%）
ROA（純資産利益率） 4.28% （予 4.57%）
（引用：トーセイ公式HP）
ROEの目安は10%、ROAは5%なので、経営効率は優良といえます。
自己資本比率 34.8%
（引用：トーセイ公式HP）
自己資本比率の目安は30%なので、安全性は良いといえます。
比較される銘柄
まとめ
業績には波がありますが、拡大傾向にあるといえます。
2024年11月期の業績予想は増収増益で、過去最高の業績になる見込みです。
一方、株価は2022年と2023年に上昇を続けています。
配当は大きめで、株価は割安レベルなので、素直に長期投資をしてキャピタルゲインとインカムゲインを狙うのが最良です。
小型の銘柄で、そこそこ値動きはありそうなので、短期投資で利益を狙うのもありです。
ということで、私の投資判断としては以下です。
あくまでも私の私見ですので、投資の判断は自己責任でお願いします。
直近業績：◎
安全性：〇
成長・将来性：〇
収益性：◎
規模：△
割安度：◎
値動き：〇
高配当投資：○（配当＋優待）
長期投資（値上がり益）：◎
短期投資：○
今回も最後まで読んで頂き、ありがとうございました。
この記事がいいと思ったら、いいねやブックマーク、読者登録をよろしくお願いします。
最新の情報を発信していますので、X（Twitter）のフォローもよろしくお願いします。
